Bisiknews.com, Jakarta – Dalam proses pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), bank tidak hanya melihat penghasilan, skor kredit, dan jumlah uang muka yang Anda siapkan. Salah satu faktor penilaian penting adalah nilai properti yang ingin dibeli.
Di Indonesia, acuan utama untuk mengetahui nilai dasar properti adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Karena itu, memahami cara menghitung nilai NJOP rumah menjadi langkah penting sebelum mengajukan KPR, terutama jika Anda ingin meningkatkan peluang persetujuan dari pihak bank.
Artikel ini akan membahas secara komprehensif mengenai apa itu NJOP, cara mengukur nilainya, faktor yang memengaruhi, hingga strategi agar nilai rumah Anda sesuai dengan standar penilaian bank. Dengan memahami aspek ini, proses pengajuan KPR bisa berjalan lebih lancar dan sesuai harapan.
Pengertian NJOP dan Fungsinya dalam Pengajuan KPR
NJOP adalah nilai yang ditetapkan oleh pemerintah sebagai dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). NJOP menggambarkan estimasi harga jual yang dianggap wajar atas sebuah objek properti—baik tanah, bangunan, maupun gabungannya. Selain untuk PBB, NJOP juga dijadikan tolok ukur oleh bank dalam menentukan nilai agunan (jaminan) ketika seseorang mengajukan KPR.
Dalam skema KPR, rumah yang akan dibeli akan dinilai kembali oleh penilai bank (appraiser). Penilaian tersebut biasanya mengacu pada:
- NJOP dari pemerintah.
- Harga pasar berdasarkan lokasi dan kondisi bangunan.
- Kondisi fisik dan aksesibilitas properti.
Oleh karena itu, memahami NJOP bukan hanya penting untuk urusan pajak, tetapi juga sangat berpengaruh dalam proses persetujuan kredit rumah.
Komponen yang Menentukan Nilai NJOP Rumah
Sebelum masuk pada cara menghitung nilai NJOP rumah, penting untuk mengetahui faktor-faktor yang membentuk harga tersebut:
1. Lokasi Properti
Rumah di kawasan strategis umumnya memiliki NJOP yang jauh lebih tinggi. Daerah yang banyak memiliki fasilitas umum, akses transportasi, pusat ekonomi, dan jalur utama biasanya dinilai lebih mahal.
2. Luas Tanah
Semakin luas tanah, semakin tinggi nilai NJOP yang melekat pada objek pajak tersebut. Luas tanah ini dihitung berdasarkan sertifikat lahan.
3. Luas dan Kualitas Bangunan
Bangunan yang lebih besar dan berkualitas baik (misalnya menggunakan material beton, keramik, atap baja ringan) cenderung memiliki nilai NJOP yang lebih tinggi dibanding bangunan sederhana.
4. Umur Bangunan
Bangunan yang lebih tua biasanya memiliki nilai penyusutan. Artinya, walaupun luasnya sama, bangunan baru memiliki NJOP yang lebih tinggi dibanding bangunan lama.
5. Kondisi Lingkungan
Faktor seperti tingkat keamanan, kebersihan, nilai historis kawasan, hingga rencana tata ruang kota ikut memengaruhi nilai NJOP.
Sumber Informasi untuk Mengetahui NJOP
Untuk menghitung NJOP, Anda perlu mengetahui angka resmi yang diterbitkan oleh pemerintah daerah. Sumber yang bisa digunakan antara lain:
- STTP PBB (Surat Pemberitahuan Pajak Terutang)
- Website resmi pemerintah daerah
- Kantor kelurahan atau kecamatan domisili properti
- Notaris atau PPAT yang mengurus transaksi properti
- Aplikasi pajak daerah (di kota tertentu sudah tersedia online)
Biasanya, NJOP tercantum dalam lembaran PBB yang Anda terima setiap tahun.
Cara Menghitung Nilai NJOP Rumah
Rumus dasarnya adalah:
NJOP Total = (NJOP Tanah x Luas Tanah) + (NJOP Bangunan x Luas Bangunan)
Contoh Perhitungan:
Misalkan Anda ingin menghitung nilai NJOP sebuah rumah dengan rincian:
Luas tanah: 120 m²
NJOP tanah per meter: Rp1.200.000
Luas bangunan: 80 m²
NJOP bangunan per meter: Rp1.500.000
Maka perhitungannya adalah:
Nilai tanah = 120 m² x Rp1.200.000 = Rp144.000.000
Nilai bangunan = 80 m² x Rp1.500.000 = Rp120.000.000
Total NJOP Rumah
Rp144.000.000 + Rp120.000.000 = Rp264.000.000
Artinya, NJOP rumah tersebut adalah Rp264 juta.
Hubungan NJOP dengan Persetujuan KPR
Saat mengajukan KPR, bank akan melakukan appraisal untuk menilai apakah rumah tersebut layak dijadikan agunan.
Jika harga rumah jauh lebih tinggi dari NJOP dan tidak sesuai penilaian bank, maka:
- Pinjaman yang disetujui bisa lebih rendah dari harga rumah.
- Anda harus menambah uang muka lebih besar.
- Dalam beberapa kasus, pengajuan bisa ditolak.
Karena itu, penting memastikan nilai NJOP dan harga jual rumah berada pada rentang yang wajar dan realistis.
Cara Meningkatkan Nilai Properti agar Sesuai Penilaian Bank
Jika nilai NJOP terlalu rendah dibanding harga pasar, ada beberapa strategi:
Renovasi ringan
Memperbaiki tampilan fasad, atap, atau kualitas lantai dapat meningkatkan penilaian bangunan.
Lengkapi dokumen legal
Sertifikat Hak Milik (SHM) atau Hak Guna Bangunan (HGB) yang jelas dan mutakhir meningkatkan kepercayaan bank.
Pastikan akses jalan jelas
Rumah yang berada di area yang dapat dilewati kendaraan umumnya mendapat nilai appraisal lebih baik.
Gunakan penilai independen sebelum ajukan ke bank
Penilaian independen membantu Anda memahami perkiraan nilai yang realistis.
Kapan NJOP Perlu Dicek?
- Saat akan menjual atau membeli rumah.
- Saat mengajukan KPR atau refinancing.
- Ketika terjadi perubahan fungsi lahan.
- Saat pemerintah melakukan pembaruan pajak daerah.
Memahami cara menghitung nilai NJOP rumah untuk pengajuan KPR sangat penting untuk memastikan proses pengajuan kredit berjalan lancar. NJOP berperan sebagai acuan nilai properti yang akan dijadikan agunan, dan menjadi pertimbangan bank untuk menentukan jumlah pembiayaan yang layak diberikan.
Dengan mengetahui nilai NJOP rumah yang hendak dibeli, Anda dapat menilai apakah harga yang ditawarkan wajar, menyiapkan uang muka yang sesuai, dan meningkatkan peluang persetujuan kredit dari bank. Selain itu, memahami perbedaan NJOP dan harga pasar membantu Anda mengambil keputusan pembelian dengan lebih bijak.(*)
